Huisvesting: studiesamenvatting

Huisvesting is een onderdeel van Workplace Management (WPM) in het tweede jaar, naast het praktijkproject, verandermanagement en veranderingen doorgerekend. Het vak bouwt voort op het onderdeel huisvesting uit Basis van FM in de propedeuse en gaat vooraf aan Corporate Vastgoedmanagement in jaar 4. Je kruipt in de rol van huisvestingsadviseur: je moet de taal spreken van de gebruikers én van de partijen die bouwen.

De les noemt de belangrijkste kenmerken van gebouwen. De keuze voor elk kenmerk hangt af van de organisatie, haar activiteiten en de branche (een zorginstelling heeft andere gebouwtypes dan een kantoororganisatie).

De les gebruikt het schema input, throughput, output, outcome. Input zijn materialen, mensen, geld en bouwplannen; throughput zijn de activiteiten om het gebouw te bouwen; output is het gebouw. De vraag is wat de outcome is: wat levert dat gebouw de organisatie en haar mensen op? Daar draait het vak om.

Het is een cyclus: verandert de situatie, dan begint het proces opnieuw. De opbouw van de cursus volgt deze fasen.

Uit het artikel bij de les: een facility manager werkt zowel operationeel (continuïteit, storingen oplossen, leveranciers aansturen) als strategisch (beleid, huisvestingsstrategie, verduurzaming van de vastgoedportefeuille, aansluiting op de bedrijfsdoelen). Bij huisvesting en verhuizingen is de FM'er de centrale regisseur:

• ruimtebehoefte inventariseren en een programma van eisen opstellen;
• geschikte locaties of gebouwen selecteren en beoordelen;
• inrichting, verbouwing of aanpassing aansturen;
• de fysieke verhuizing coördineren, inclusief ICT en meubilair;
• communiceren met medewerkers over planning en nieuwe werkomgeving;
• het proces evalueren en leerpunten vastleggen.

De vacatures bij de les laten zien welke competenties daarbij horen: stakeholdermanagement, businesscases en scenario's opstellen, ervaring met werkplekconcepten zoals activiteitgericht werken (AGW), contractmanagement en het bewaken van een MJOP.

Het portfolio werkt aan een fictieve casus: je bent consultant voor de facility manager van een woningcorporatie die een bestaand gebouw heeft gekocht. In dat gebouw komen het kantoor en woonunits. Week 1 levert de contextanalyse: missie, visie en strategie, doelgroepen, werkzaamheden in het kantoor, bezoekers en maatschappelijke en externe ontwikkelingen.

Organisatiegericht huisvesten kijkt naar huisvesting als bedrijfsmiddel: wat moet het gebouw bijdragen aan de doelen van de organisatie? Deze les levert de begrippen die het hele vak terugkomen: huisvestingscomponenten, impact, toegevoegde waarde, prestatievelden, hoofdprocessen en stakeholders.

Er is altijd een aanleiding om te (ver)bouwen, bijvoorbeeld ruimtegebrek of ruimteoverschot, het aflopen van een huurcontract, een reorganisatie of fusie, een slechte locatie, een verouderd gebouw of te hoge kosten.

Huisvesting heeft direct impact op vier gebieden: mensen, proces en product, maatschappij en economie. Daarnaast werken die gebieden op elkaar door (indirecte impact): impact op mensen beïnvloedt proces en product, proces en product beïnvloeden de economische impact, en maatschappelijke impact werkt door op mensen en op de economie.

De huisvestingsvisie volgt uit de organisatie: missie (waarom bestaan we?), visie (wat willen we zijn?), kernwaarden (waar geloven we in?) en strategie (wat moeten we doen?). De vraag daaronder is: wat hebben we daarvoor nodig, en welke rol speelt de huisvesting daarin? Je kiest welke toegevoegde waarden de huisvesting moet leveren en vertaalt dat naar een visie.

Huisvestingskosten (huur- en servicekosten van vastgoed) zijn gemiddeld 5 tot 15% van de bedrijfskosten; personeelskosten zijn in de meeste branches veel groter. Kijk bij huisvestingskeuzes daarom niet alleen naar de huisvestingskosten, maar ook naar wat het gebouw bijdraagt aan mensen en productiviteit. De les laat ook zien dat vraag en aanbod veranderen; de dia zet daarvoor coworking spaces en managed spaces naast elkaar.

Prestatie-indicatoren voor de huisvesting zelf zijn bijvoorbeeld de bezettingsgraad, het aantal m2 bvo of fno per medewerker of werkplek, het aantal werkplekken per medewerker (flexfactor), energieverbruik en CO2-uitstoot per m2, BREEAM-scores en kosten per m2.

• energiereductie en bewust energiegebruik, van het gas af;
• een veilige en gezonde werkomgeving;
• lokale leveranciers, bijvoorbeeld voor gebouwbeheer;
• efficiënt gebruik van natuurlijke bronnen en zero waste (ver)bouwen;
• minder gebouwen;
• CO2-reductie bij bouwen én bij exploitatie en beheer.

Huisvesten is een continu proces: verandert de situatie, dan stel je de strategie of de mutatie bij.

Rond huisvestingsmanagement (HVM) liggen drie ringen. Binnenin de ondersteunende staf waar HVM deel van is. Daaromheen de interne stakeholders: interne gebruikers, topmanagement en middenkader. Buitenom de externe stakeholders: externe gebruikers, maatschappelijke spelers, externe partners en externe financiers.

Als FM'er werk je veel met bouwtekeningen. Lezen betekent bouwkundige elementen en ruimtes herkennen. Interpreteren gaat verder: je ziet of een gebouw goed is ingedeeld en of ruimtes geschikt zijn voor hun doel. Dat laatste is voor een FM'er het belangrijkst.

• Communicatie tussen ontwerpers, uitvoerders en opdrachtgevers.
• Uniformiteit door vaste symbolen.
• Relatie met gebouwgebruik: grootte bepalen, het gebouw indelen, inrichtingsmogelijkheden bekijken.

De schaal bepaalt wat en hoeveel je kunt laten zien. Hoe kleiner het getal achter de dubbele punt, hoe meer je inzoomt en hoe meer detail.

Een plattegrond is een horizontale doorsnede op 1 m boven de vloer. Wat lager dan 1 m ligt teken je met een doorgetrokken lijn, wat hoger ligt (bijvoorbeeld een vlizotrapluik in het plafond) met een gestreepte lijn. Op een plattegrond zie je muren, trappen, deuren met draairichting, ramen, inbouwkasten, afmetingen, stramienmaten en vaste inrichting.

Voordeel van stramienmaten: onderdelen passen standaard, en ruimtes zijn makkelijk in te delen. Volgens de syllabus gebruiken kantoren vaak 1,80 of 3,60 m, HAN-lesgebouwen vaak 7,20 x 7,20 m.

Draairichtingen van ramen en deuren worden met lijnen in een driehoek getekend: een doorgetrokken lijn betekent naar buiten draaien, een gestippelde lijn naar binnen. Zo onderscheid je bijvoorbeeld een draairaam naar buiten, een valraam naar binnen en een draaikiepraam naar binnen.

• Onnauwkeurige of ontbrekende afmetingen, of doorlopende maten waarin fouten zich opstapelen.
• Een onjuiste schaal, waardoor op de bouwplaats verkeerd wordt gelezen.
• De werkelijkheid niet controleren: bij een verbouwing de bestaande situatie niet nameten.

Een FM'er hoeft niet te bouwen, maar moet wel weten hoe een gebouw in elkaar zit: wat je kunt weghalen, wat je kunt verbouwen en wat dat betekent voor beheer en onderhoud. Naast de dia's is de Syllabus Bouwkundige Begrippen tentamenstof: alle vetgedrukte begrippen daarin worden getoetst. Ze staan allemaal in de begrippenlijst op deze site.

De diepte van de draagkrachtige laag bepaalt het type fundering:

Welke fundering nodig is, blijkt uit grondonderzoek: sonderen (weerstand van de grond meten) en boringen (grondmonsters nemen). De dia's tonen ook wat er misgaat als de bodem verandert: verzakkingen door de aanleg van een metrotunnel en door gaswinning.

Beton kan geen trekkrachten opvangen en breekt dan; staal wel, het kan een beetje meebuigen. Daarom krijgt beton wapening. Die wordt traditioneel in het werk aangebracht of zit al in fabrieksvloeren (breedplaatvloeren, kanaalplaatvloeren).

Buitenmuren zijn meestal dragend; binnenmuren kunnen dragend of niet-dragend zijn. Buitenmuren zijn vaak spouwmuren: buitenspouwblad, spouw, isolatie (altijd tegen het binnenspouwblad), binnenspouwblad, verbonden met spouwankers. Open stootvoegen ventileren de spouw.

De dia's tonen het effect van isolatie: zonder isolatie zakt de temperatuur geleidelijk door de hele muur, met isolatie zit vrijwel de hele temperatuurval in de isolatielaag en blijft het binnenblad warm.

Openingen in muren worden ondersteund door een latei (beton, staal of hout) of een gemetselde boog. Dilatatievoegen vangen werking, zetting en krimp op, horizontaal en verticaal.

• Metal-stud wand: stalen frame met (gips)platen en isolatie, ter plekke gemaakt.
• Systeemwand: uit de fabriek, geplaatst door de leverancier; gesloten, transparant of semi-transparant.

Voor een FM'er zijn dit de wanden die je bij een herindeling kunt verplaatsen. Dragende muren niet, of alleen met constructieve maatregelen.

In les 2.2 pas je tekeningen lezen en bouwkunde toe op een echt gebouw. Je bestudeert de tekeningen, maakt een inspectieformat en bezoekt het gebouw. Doel: ontdekken welke mogelijkheden en beperkingen het gebouw heeft voor een nieuwe functie (in de casus: kantoor plus woonunits).

Uit de oefenvragen bij de casusgebouwen blijkt waar je op een tekening naar kijkt:

• bouwjaar en schaal (en wat die schaal betekent);
• bvo per verdieping en van het hele gebouw;
• stramienmaat;
• dikte van binnenwanden en welke niet-dragende muren gesloopt kunnen worden;
• peil van verdiepingen en hoogteverschillen;
• type fundering en diepte;
• plaats van hoofdentree, andere ingangen, liften en trappenhuizen;
• afkortingen zoals hwa (hemelwaterafvoer) en de manier waarop dak en isolatie zijn uitgevoerd.

Neem de huisvestingscomponenten (locatie, gebouw, interieur, enzovoort) en de vier prestatievelden als vertrekpunt. Bedenk per thema waar je naar wilt kijken en hoe je het beoordeelt. Een functioneel thema is bijvoorbeeld toegankelijkheid; een bouwkundig thema de gevel en kozijnen. De opdracht vraagt minimaal tien thema's.

Bedenk bij je thema's ook prestatie-indicatoren: meetbare punten waarmee je een aspect beoordeelt.

Kijk vanuit de nieuwe functie: zit de lift op een handige plek als het gebouw kantoor wordt? Waar komen toiletten, trappenhuizen en entree? Hoe maak je het gebouw lichter en hoe maak je grote open ruimtes voor werkplekken? Kijk niet naar losse inrichting zoals vloerbedekking en plantenbakken: die gaat er bij een grote verbouwing toch uit.

• de kwaliteiten van het gebouw;
• de beperkingen;
• wat geschikt is voor kantoor en wat voor woonunits;
• welke bouwkundige of functionele aandachtspunten het ontwerp beïnvloeden;
• een conclusie: is het gebouw geschikt voor de combinatie, en onder welke voorwaarden?

Waar organisatiegericht huisvesten vraagt wat het gebouw de organisatie oplevert, vraagt mensgericht huisvesten wat de gebruikers nodig hebben. De les zet daarvoor twee foto's tegenover elkaar: een gestreste medewerker en een ontspannen team in een kantoor. Deze les gaat over huisvestingsbehoeften, omgevingspsychologie en gebouwprestaties vanuit de gebruiker.

Niet iedereen heeft dezelfde behoeften. Met persona's of een typologie maak je verschillen hanteerbaar. Het voorbeeld uit de les is de indeling van Greene en Meyerson in vier typen kenniswerkers, van lage naar hoge mobiliteit. De dia geeft alleen tekeningen en de as van lage naar hoge mobiliteit, geen omschrijving per type:

Een tweede voorbeeld is neurodiversiteit op de werkplek. Knoppen waaraan je kunt draaien zijn de hoeveelheid prikkels, het werkritme, de mate van structurering, de mate van sturing en de manier van samenwerken.

Hoeveel persoonlijke ruimte iemand nodig heeft, hangt af van persoonsgebonden factoren zoals leeftijd, cultuur en geslacht, en van de situatie (een leeg tegenover een vol perron).

Getekende cognitieve kaarten wijken systematisch af: afmetingen kloppen niet, gebieden worden te klein en oriëntatiepunten te groot getekend, locaties kloppen niet en veel details ontbreken. Wat groot getekend wordt, trekt ook in het dagelijks leven de aandacht.

Waarom dit nuttig is: zonder cognitieve kaart geen oriëntatie. Je gebruikt ze om over je omgeving te communiceren, de omgeving te onderzoeken en nieuwe omgevingen te ontwerpen (denk aan bewegwijzering en herkenbare routes in een gebouw).

In les 3.1 ervaar je zelf hoe het is om je als specifieke doelgroep door een gebouw te bewegen. De theorie gaat over perceptie: wat je ziet is niet hetzelfde als wat je waarneemt.

Logo's zoals die van FedEx (verborgen pijl), WWF (panda uit losse vlakken) en Amazon gebruiken deze principes bewust.

Wat als je een zintuig mist of een fysieke beperking hebt? In het practicum verplaats je je in drie rollen over de campus: rolstoeler of blinde (met blindenbril), begeleider (die niet mag helpen) en observant, en je wisselt regelmatig. Je loopt routes met trappen, liften en verschillende gebouwen en presenteert daarna je ervaringen en inzichten.

Wat doen mensen eigenlijk op kantoor, en wat hebben ze daarvoor nodig? Les 3.2 koppelt activiteiten aan behoeften, laat zien hoe kantoren zich hebben ontwikkeld en introduceert hybride werken met de indeling bruis, ruis en rust.

Op kantoor ontmoeten, overleggen, concentreren en co-creëren mensen. Het model op de dia zet werk uit op twee assen: interactie/communicatie en autonomie/concentratie.

De oplossing voor lage bezetting is werkplekken delen: je kiest een plek als je er bent, werkt volgens een clean desk policy (bureau leeg als je gaat) en maakt afspraken over kastgebruik.

Gevolg voor het kantoor: het wordt steeds meer een ontmoetingsplek. Concentratiewerk kan ook thuis, maar het kantoor moet het blijven faciliteren. De bezetting is ongelijk over de week verdeeld: de kantoorkameel laat pieken zien op dinsdag en donderdag (in het voorbeeld 70%) en dalen op maandag, woensdag en vrijdag. Ontwerp dus niet op het gemiddelde zonder naar de piek te kijken.

Andere indelingen in de les: hoofdtypen van werkplekken (omsloten eenpersoons-, tweepersoons- en meerpersoonsruimte, open meerpersoonsruimte, met subtypen zoals concentratieruimte, projectruimte en werkcoupé) en een activiteitenlijst (focus, vergaderen, proces, duo, coördineren, creëren, informeren, technisch, dialoog, opladen/socialiseren). Ook voor facilitaire voorzieningen zijn er bouwstenen: receptie, wachtruimte, bedrijfsrestaurant, kopieer- en printfaciliteiten, lockers, warmedrankenautomaat, ontspanningsruimte en kolfruimte.

• Reken niet met het aantal medewerkers, anders maak je veel te veel werkplekken.
• Reken met het aantal fte.
• Houd daarnaast rekening met afwezigheid: ziekte, vakantie, vrije dagen, thuiswerken. Dat verwerk je met een flexfactor.
• Verdeel de werkplekken daarna over open werkplekken (routinematig werk), gesloten werkplekken (concentratiewerk) en plekken voor formeel en informeel overleg.

Les 3.3 is ingeroosterd voor een gastcollege over werkplekconcepten in de praktijk, bijvoorbeeld van een adviesbureau op het gebied van werkomgevingen. Het lesdoel is dat je leert hoe werkplekconcepten in de praktijk worden toegepast. De opdrachten zijn gekoppeld aan het gastcollege.

Er staan geen dia's van het gastcollege op Brightspace. Gebruik deze les om de stof van les 3.2 (hybride werken, bruis-ruis-rust, aantal werkplekken) te verbinden met wat je in de praktijk hoort.

Het programma van eisen is de brug tussen de organisatie en het ontwerp. Eerst denken, dan doen: zonder goede eisen kan een architect niet ontwerpen, en krijg je het verkeerde gebouw.

Je formuleert eisen vanuit activiteiten: wat wil je in het gebouw kunnen doen, wat is daarvoor nodig, en hoeveel ruimte kost dat? Je formuleert geen oplossingen. Dus niet 'een keuken met een kookeiland', wel wat er in de keuken moet kunnen gebeuren.

Een goed PvE borgt de gebruikswaarde van de huisvesting: hoe efficiënt en effectief de organisatie kan doen wat ze moet doen, en hoe tevreden gebruikers zijn over de beleving.

1. Het dwingt de opdrachtgever na te denken over de toekomstige huisvesting.
2. Het is een communicatiemiddel voor iedereen die bij de huisvesting betrokken is.
3. Het is een toetsingsinstrument: vooraf (is wat de opdrachtgever wil haalbaar?) en achteraf (is gerealiseerd wat gevraagd was?).
4. Het is de basis voor contracten tussen betrokkenen, bijvoorbeeld opdrachtgever en architect.

De precieze indeling verschilt per methodiek (NEN, SBR). Die verschillen hoef je volgens de docent niet te leren, de begrippen wel.

1. Beschrijving van de te huisvesten organisatie: wie zijn ze, wat willen en doen ze, met welke ontwikkelingen hebben ze te maken.
2. De huisvestingsvisie van de opdrachtgever, vaak samen met een beeldverwachting of 'emotionele' eisen.
3. Functionele eisen en wensen, bij voorkeur per type ruimte. Een bijzonder onderdeel is het werkplekconcept.
4. Ruimtelijke eisen (ruimtebehoefte): ruimtestaat en relatiediagram.
5. Technische eisen.
6. Facilitaire aspecten.

Functionele eisen dragen eraan bij dat de activiteiten in een gebouw of ruimte zo goed mogelijk kunnen worden uitgevoerd; ze lijken op kritische succesfactoren. Ze gaan bijvoorbeeld over werkplekken, daglicht, akoestiek, geluidsisolatie, temperatuur, routing en toegankelijkheid, comfort, sfeer, materialen, flexibiliteit, beveiliging en duurzaamheid. Ze beschrijven wat het ontwerp moet doen, niet hoe het eruitziet.

Je bepaalt welke ruimtes nodig zijn, hoeveel van elke soort en hoe groot. Daarmee vertaal je de functionele eis naar een ruimtelijke eis.

De rest van de ruimtelijke uitwerking (werkplekken, ruimtenormen, ruimtestaat, vloeroppervlakken, woonunits) staat bij les 4.2.

Nodig voor het ontwerp van installaties: elektrotechnische en werktuigbouwkundige voorzieningen, ICT, binnenklimaat en technisch comfort (luchtverversing, temperatuur, akoestiek, kunstlicht en daglicht, uitzicht), bouwtechnische eisen (vloeren, plafonds, wanden, aanpasbaarheid) en duurzaamheid en circulariteit.

Vaak al onderdeel van de functionele eisen, soms apart: het cateringconcept en de impact op het gebouw, pantry's (waar, welke voorzieningen, water en afvoer), schoonmaak in relatie tot het gebouw (zoals vloerafwerking) en beveiligingsconcepten (camera's, toegangscontrole).

Digitale tools zoals Briefbuilder structureren grote hoeveelheden eisen en maken ze digitaal toegankelijk. Briefbuilder werkt met drie niveaus: objecten (fysiek of proces), eigenschappen (kenmerken, zoals temperatuur of vloeroppervlak) en relaties (tussen objecten en eigenschappen). 'Brief' is het Engelse woord voor PvE.

Een goed PvE is volgens het artikel juist geen 'gestolde organisatie' maar biedt ruimte voor ontwikkeling. Wat blijvende waarde heeft, is een gedeelde ambitie van opdrachtgever, eindgebruiker en beheerder, die professionals vertalen naar toetsbare eisen. Ambities en doelen zijn houdbaarder dan de technische uitwerking, daarom hoort elke belangrijke eis herleidbaar te zijn naar een ambitie ('daarom willen wij dit'). Eisen formuleer je SMART.

Het artikel noemt ook waarom PvE's complexer worden: meer stakeholders en participatie, en eisen aan duurzaamheid, circulariteit, klimaatadaptiviteit en gezondheid. Adaptiviteit en multifunctioneel gebruik worden de norm.

In les 4.2 reken je de ruimtebehoefte uit. Het resultaat is de ruimtestaat: een tabel met alle ruimtes, aantallen en vierkante meters. Dit is een van de rekenonderdelen van het vak.

• Ga uit van het aantal fte, niet van het aantal medewerkers.
• Houd rekening met piekbezetting en tijdelijke afwezigheid; dat zit in de flexfactor.
• Voor de ruimtebehoefte reken je met circa 7 m2 per werkplek.

Formules: aantal werkplekken = fte x flexfactor; m2 = werkplekken x m2 per werkplek; circulatieruimte = een opslagpercentage (hier 10%); totaal = m2 + circulatie.

Naast werkplekken komen er overige ruimtes in de ruimtestaat, zoals een extra vergaderruimte, koffiecorner of opslag. De les geeft daarvoor kengetallen als 2 tot 2,5 m2 per zitplek en 1 tot 2 m2 per zitplek, en een voorbeeldlijst met primaire ruimten (ontvangstruimte, spreekkamers, bestuurskamer, instructieruimte, vergaderruimtes) en secundaire ruimten (pantry, facility point, bedrijfsrestaurant, keuken, voorraad- en bergruimte).

Circulatieruimte kun je in een ruimte meerekenen of apart opnemen als opslagpercentage.

Tussen FNO en BVO ligt nog het gerealiseerd nuttig oppervlak (NO of GNO): het oppervlak in het ontwerp, inclusief ontwerpverlies. De verhouding tussen BVO en FNO heet de bruto-nuttigverhouding.

De les gebruikt richtlijnen uit een publicatie over studentenhuisvesting en bouwregelgeving (Kences, 2013). Voorbeelden van eisen uit de dia:

Na de ruimtestaat volgt de ruimteplanning: programma van eisen, vlekkenplan, wandenplan en inrichtingsplan. Les 4.3 behandelt ook kleur en materiaal en het maken van een moodboard. De dia's over ruimteplanning staan in het deck van les 4.2 (achterin), de dia's over kleur in het deck van les 4.3.

Voordat je vlekken in een gebouw tekent, bepaal je welke functies bij elkaar horen. Ruimtelijke functies worden samengevoegd tot grotere eenheden, de vlekken (bijvoorbeeld 25 medewerkers tot één afdeling). Vragen: welke vlekken dicht bij elkaar, welke juist niet, welke ver uit elkaar?

In een relatieschema geef je soorten relaties aan, bijvoorbeeld: directe relatie met deur, directe relatie zonder deur, storende relatie en visuele relatie. In een relatiematrix gebruik je bijvoorbeeld p (primaire relatie: naast elkaar), s (secundaire relatie: dichtbij, zelfde verdieping) en a (anti-relatie: niet bij elkaar).

• Zonder gebouw: van een schets van ruimtelijke relaties naar een vlekkenplan.
• Met een bestaand gebouw: teken je de vlekken exact in de plattegrond.

Vlekken worden meestal afgestemd op stramienmaten. Daardoor wijkt de vlek af van de ruimtestaat.

Tips uit de opdracht: elke vlek is zo groot als de ruimtestaat aangeeft; gangen binnen een afdeling horen bij de vlek, trappen, liften en toiletten niet; gebruik kleuren per functie en een legenda.

In het inrichtingsplan pas je het werkplekconcept in: de verdeling over bruis, ruis en rust.

Kenmerken van een modern inrichtingsplan uit de les: de ingerichte vlekken lopen in elkaar over, er is niet echt een gang met kamers, en er is een mix van open, gesloten en overlegplekken. Circulatiezones (de 'flow' door het gebouw) zijn de leidraad voor de inrichting: bijvoorbeeld kasten tussen looproute en werkplekken, en een open overgang tussen gangzone en lounge.

Per werkplek gaat het om bureau, stoel, bekabeling en opbergruimte; per m2 om vloerbedekking, scheidingswanden, meubilair en verlichting. Het portfolio vraagt je de investeringskosten voor inrichting en afwerking te berekenen.

Warme kleuren (rood, oranje, geel) geven een warme sfeer, koele kleuren (blauw, groen) een koele. In plaats van kleur kun je natuurlijke materialen gebruiken (associatie met natuur, luchtig).

Een goed moodboard is een samenhangende collage met een beperkt kleurenpalet, materiaalstalen en sfeerbeelden die bij de huisvestingsvisie passen. Fout volgens de voorbeelden in de les: een losse verzameling vrijstaande meubels en interieurfoto's in allerlei kleuren en stijlen zonder samenhang.

Een ontwerp moet voldoen aan de bouwregels. In les 5.1 leer je wat het Bouwbesluit regelt en hoe je een plan in vijf stappen toetst. In het portfolio doe je een globale plantoetsing van drie ruimtes uit je eigen ontwerp.

Bouwregels zijn belangrijk voor veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid, en ze maken controle mogelijk.

Het Bouwbesluit deelt een bouwwerk in: een bouwwerk is een gebouw of geen gebouw; een gebouw bestaat uit constructie (bouwdelen, materialen), ruimten en installaties. Aan de ruimten hangen gebruiksfuncties.

Gebruiksfuncties voor een gebouw: woonfunctie, bijeenkomstfunctie, celfunctie, gezondheidszorgfunctie, industriefunctie, kantoorfunctie, logiesfunctie, onderwijsfunctie, sportfunctie, winkelfunctie en overige gebruiksfuncties. Een gebouw is een bouwwerk met een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte.

• Elk deel van een bouwwerk heeft een gebruiksfunctie.
• De gebruiksfunctie hoort bij een ruimte, niet bij een gebouw: één gebouw heeft vaak meerdere functies (een school heeft bijvoorbeeld een onderwijs-, bijeenkomst-, sport- en kantoorfunctie).
• Een ruimte kan meerdere gebruiksfuncties hebben.
• Er is ook gemeenschappelijke ruimte.
• Een gebruiksfunctie hoeft niet aaneengesloten te zijn.
• Een gebruiksfunctie ligt op één perceel.

Niet in het gebruiksoppervlak tellen onder meer:

• dragende binnenwanden;
• een trapgat, liftschacht of vide groter dan 4 m2;
• vloeroppervlak met een vrije hoogte kleiner dan 1,5 m (de vloer onder een trap of hellingbaan telt wel mee);
• een vrijstaande bouwconstructie (geen trap) of leidingschacht met een horizontale doorsnede groter dan 0,5 m2.

Niet-dragende wanden, een trapgat tot 4 m2 en een leidingschacht tot 0,5 m2 tellen dus wel mee.

Gedefinieerde ruimtes zijn bijvoorbeeld toiletruimte, badruimte, technische ruimte (meterruimte, stookruimte, liftmachinekamer), verkeersruimte, fietsenstalling, opslag voor huishoudelijk afval, liftschacht en verblijfsruimte. Per ruimte gelden eisen, zoals minimale afmetingen en of een toilet op slot moet kunnen.

• welke gebruiksfuncties aanwezig zijn (bijvoorbeeld kantoorfunctie en woonfunctie);
• welke ruimtes verblijfsruimtes zijn;
• of de routing logisch en veilig is;
• of publieke, private en woonfuncties goed gescheiden zijn;
• of de toegankelijkheid voldoende is;
• aandachtspunten rond daglicht, ventilatie, geluid en privacy;
• vluchtwegen en brandveiligheid op hoofdlijnen;
• wat een bouwkundige, architect of adviseur verder moet uitwerken.

Les 5.2 volgt een bouwproject van idee tot oplevering, met nadruk op het bestek en de aanbesteding.

• Initiatief: er is een aanleiding; oriëntatie op de bouwbehoefte: randvoorwaarden, kwaliteit, terrein, bestemmingsplan, haalbaarheid, risico's, business case, budget.
• Definitie: het PvE (ruimtelijk, functioneel, relatieschema), plus budget, planning, projectorganisatie, zoeken naar een architect en de gevolgen voor beheer en exploitatie.
• Ontwerp: architect selecteren; basis is het PvE plus budget. Van grof naar fijn: structuurschets (situering hoofdfuncties, bouwvolume, inpassing, ontsluiting), schetsontwerp (niets staat vast, grote aanpassingen nog mogelijk), voorlopig ontwerp (VO) en definitief ontwerp (DO).
• Bestek: het DO wordt technisch uitgewerkt tot bestektekeningen en het bestek. Daarbij hoort het technisch ontwerp van installaties en ingewikkelde constructies.
• Uitvoering: aanbesteding aan een aannemer op basis van bestek en DO, voorbereiding (terrein-, materiaal-, personeelsplan), fundering, ruwbouw (wind- en waterdicht), afbouw (afwerking, detaillering), inrichting bestellen. Resultaat: het 'kale' gebouw.

Doel van het bestek: het is nodig voor de prijsvorming (aanbesteding), het geldt als contract, het heeft bestektekeningen en het dient voor communicatie en controle. Er staan materialen en voorwaarden in.

Begrippen die je in een bestek tegenkomt: meer- en minderwerk, stelposten, werkbare dagen, werk buiten bestek, de 'directie', UAV, STABU en de nota van inlichtingen. De dia noemt deze begrippen alleen; een uitleg ervan staat niet in het lesmateriaal op Brightspace.

In de les wordt een aanbesteding nagespeeld: een kantoorgebouw met een begroting van de architect van € 13.780.000, vier inschrijvers, architect en opdrachtgever aanwezig, bij de opdrachtgever op kantoor.

Les 5.3 gaat over wie er bij de uitvoering betrokken zijn, hoe je met hen omgaat, welke contractvormen er zijn en hoe informatie wordt beheerd met BIM en IWMS.

Je brengt stakeholders in drie stappen in beeld: benoemen (bijvoorbeeld met een projectomgevingskaart rond de projectorganisatie), rubriceren en prioriteren.

Per soort onderscheid je ook primaire stakeholders (direct invloed op aanpak of resultaat) en secundaire.

Communiceren met stakeholders leg je vast in een communicatieplan (met wie, welke doelen, welke boodschap, welke middelen, hoe monitor je het resultaat) en een communicatiekalender (wanneer communiceer je wat en hoe, wie communiceert, wat mag het kosten).

Een veelgebruikte opzet is het stuurgroep-projectgroep-werkgroepmodel: onder de raad van bestuur of directie staat een stuurgroep, daaronder projectgroepen en daaronder werkgroepen. Ze zijn verbonden via 'linking pins': iemand die in twee lagen zit.

Hoe verder je van traditioneel naar geïntegreerd gaat, hoe meer taken (ontwerp, bouw, onderhoud en beheer) in één contract zitten. Bij een bouwteam heeft de aannemer in de ontwerpfase een inspanningsverplichting; bij een geïntegreerd contract zitten ontwerp en bouw samen in één contract, met onderhoud en beheer als optie (facultatief). Bij 'strategische samenwerking' zit alles, van initiatief tot onderhoud en beheer, in één geïntegreerd contract.

Een business case helpt beslissingen te nemen en alternatieven af te wegen. Ingrediënten: wat zijn de alternatieven, wat is de relatie met de huisvestingsvisie, welke randvoorwaarden gelden, plus een impactanalyse (effecten voor stakeholders), investeringsanalyse (voor- en nadelen in geld uitgedrukt) en risicoanalyse (risico's en waarschijnlijkheid). Voorbeeldcasus in de les: vervangen we het bestaande meubilair in de nieuwbouw of niet?

Projectinformatie is wel of niet vastgelegd, actueel of niet. Actuele informatie die beheerst moet worden (bijvoorbeeld beslisdocumenten) vraagt om identificatie (codering, inhoudsopgave, vormgeving), registratie (wie stelt op, adviseert, beoordeelt, verstuurt, ontvangt, archiveert) en bewaking (wie geeft vrij en wie mag wijzigen, volgens welke procedure).

FM-BIM is BIM toegepast in de exploitatiefase: ruimtebeheer, schoonmaakmanagement, beheer en onderhoud (MJOP) en koppeling met een FMIS, bijvoorbeeld voor meldingen. De les toont ook de digital twin: een digitaal model dat gekoppeld is aan het echte gebouw.

Gebouwen hebben grote invloed op energiegebruik, grondstoffen en de gezondheid van gebruikers. Les 6.1 geeft twee denkmodellen waarmee je duurzame keuzes ordent, de Trias energetica (energie) en de Trias materia (materialen), en sluit af met het binnenklimaat. Beide Trias-modellen gebruik je later ook in het duurzame MJOP.

De les zet een ontwikkeling neer van conventioneel bouwen (negatieve impact) via 'green' (minder schade) naar sustainable, en daarna restorative en regenerative (iets teruggeven, positieve impact op mens en milieu). Pas vanaf het punt 'sustainable' mag een ontwikkeling duurzaam en toekomstbestendig heten; daar ligt ook 'Paris Proof'. Het BBL staat op de dia net onder dat punt, in het 'green'-deel.

Naast de Trias energetica en materia toont de dia ook de Trias humana: 1. vertaal doelgroep en gebruiksgedrag en -wensen, 2. bouw flexibiliteit in en maak toekomstbestendig, 3. gebruik de ruimte efficiënt. Warmte stroomt altijd van warm naar minder warm: door het dak, de gevels en de vloer naar buiten of naar de kruipruimte. Isolatie of geïsoleerd glas vergroot de warmteweerstand (R). Bij geïsoleerd glas houdt een coating de binnenwarmte binnen en weert een deel van de zonnewarmte, terwijl een deel als gratis warmtewinst binnenkomt. In een spouwmuur kan isolatie ook achteraf in de spouw worden geblazen.

Het vlindermodel (Ellen MacArthur Foundation) splitst stromen in twee vleugels: biologische grondstoffen (terug naar de natuur via onder meer vergisting en compostering, cascadering) en technologische grondstoffen. Voor technologische grondstoffen geldt: hoe kleiner de kringloop, hoe beter. Van binnen naar buiten: onderhoud, hergebruik en herdistributie, herstel en hergebruik van componenten, en als laatste recycling.

Een tweede versie van de ladder (Planbureau voor de Leefomgeving) telt R1 tot en met R6: refuse en rethink, reduce, reuse, repair/refurbish/remanufacture/repurpose, recycling, recover. De volgorde is hetzelfde, alleen de nummering verschilt.

Met een LCA kun je bijvoorbeeld kozijnen van aluminium, hout en kunststof vergelijken. De les vraagt om materiaalkeuzes in het MJOP zo te motiveren.

Comfort binnen hangt af van vijf factoren: temperatuur, licht, vocht, lucht en geluid. Het gebouw kan die positief beïnvloeden:

Veelvoorkomende klachten over het binnenklimaat zijn onder meer: te warm, te koud, tocht, benauwdheid, hoofdpijn, vermoeidheid, droge of geïrriteerde ogen, keel en huid, verstopte of lopende neus, te veel lawaai, te weinig daglicht, onprettige of onvoldoende verlichting en slecht kunnen concentreren.

Vocht kan uit verschillende bronnen komen, en elke bron vraagt een andere oplossing: neerslag (ook verticale vochtdoorslag door de gevel), vocht in bouwstoffen, condensatie, lekkage en vocht vanuit de grond (hydrostatische druk). Zichtbare gevolgen zijn schimmel, loslatend stucwerk en zoutkristallen (witte uitslag) op de muur.

Na de oplevering begint de langste fase van de huisvestingscyclus: beheer en exploitatie. Les 6.2 introduceert het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), de factoren die bepalen hoeveel onderhoud een gebouw nodig heeft, en de drie soorten levensduur.

De dia toont (met een figuur uit Huisvestingsmanagement) planning en budgettering van onderhoud als een cyclus:

1. Invoer: onderhoudsstrategie, prijzen en normen, inventarisatie en inspectie.
2. Daaruit volgt het meerjarenonderhoudsplan met raming.
3. Dat wordt vertaald naar een jaarplan met begroting,
4. dan naar een plan met budget,
5. en tot slot naar de opdracht aan de uitvoerder.
6. Via bijsturing gaat de informatie terug naar de strategie en de prijzen en normen.

Het portfolio-MJOP richt zich op het eerste deel van die cyclus: strategie, inventarisatie, inspectie en het MJOP met raming.

De les laat krantenkoppen zien over onveilige balkons, constructieschade bij een ingestorte flat en miljarden aan achterstallig onderhoud van schoolgebouwen. Zonder planmatig onderhoud ontstaan veiligheidsrisico's en grote kostenposten.

De grafiek van de technische levensduur laat zien dat het prestatieniveau van een gebouw daalt, door onderhoud telkens deels wordt opgehaald, maar per interval verder zakt. Tegelijk stijgen de eisen. Raakt het prestatieniveau de acceptatiegrens, dan is een grotere investering (renovatie) nodig die het niveau weer boven de eisen brengt.

Het portfolio-MJOP bestaat uit drie delen: organisatie en context (wie is de organisatie, type gebouw en gebruik, trends, invloed van de vijf factoren), de bevindingen van de NEN 2767-inspectie met foto's, en het MJOP-overzicht voor 20 jaar met onderhoudsstrategie, kosten, verwerking van duurzaamheid en onderbouwing van de planning. Zie de pagina Toetsing en beoordeling.

Les 6.3 behandelt welke soorten onderhoud er zijn, hoe je met de NEN 2767 objectief de conditie van een bouwdeel bepaalt en welke onderhoudsstrategie bij een organisatie past. Dit is een van de meest rekenbare onderdelen van het tentamen.

Alles valt onder 'onderhoud voor instandhouding van prestaties'. Planmatig onderhoud plan je vooraf in (zoals in een MJOP); niet-gepland onderhoud ontstaat door een storing, een gebrek of een mutatie (bijvoorbeeld een verhuizing of wijziging).

Doelen van een conditiemeting: de huidige conditie controleren en achterstallig onderhoud kwantificeren. Daarna kun je prioriteren (wat wanneer, met een onderhoudsstrategie), een MJOP opstellen en acties clusteren, en het onderhoudsbudget verdelen.

Elk gebrek beoordeel je op drie aspecten. De combinatie levert via de tabel de conditiescore.

Stappen: bepaal de ernst, bepaal de intensiteit, bepaal de omvang (als percentage van het hele element) en lees de score af in de tabel.

• In goede staat houden
• In stand houden
• Bruikbaar houden voor een beperkte termijn
• Verbeteren

De dia noemt alleen deze vier namen, zonder omschrijving. Lees ze letterlijk: bij 'in goede staat houden' houd je het niveau hoog, bij 'in stand houden' blijft het gebouw functioneren, bij 'bruikbaar houden voor een beperkte termijn' doe je alleen wat nodig is voor een korte gebruiksperiode, en bij 'verbeteren' til je het niveau bij het onderhoud omhoog. De precieze omschrijving staat in Huisvestingsmanagement par. 11.3 (niet op deze site).

Welke strategie past, hangt af van termijn, budget, functie, beleving en risico's. De les oefent met vier casussen (de dia geeft de keuze niet, die moet je zelf beredeneren): een kringloopwinkel op een industrieterrein met lage marges die niet weet of hij over drie jaar nog bestaat, het hoofdkantoor van een bank met veel bezoekers en klanten en een regiofunctie voor de lange termijn, een basisschool die nog maximaal tien jaar wordt gebruikt, met beperkt budget van de gemeente en een tekort aan docenten, en een monumentaal theater met culturele waarde en beperkte subsidie.

Een inspectiekaart in een MJOP koppelt het gebrek aan die risico's. Voorbeeld uit de les: vloerafwerking met plavuizen in een kleedruimte, ernst serieus, intensiteit 3, omvang 4, conditie 4; de risico's (vooral klachtenonderhoud en beleving) leveren een prioriteitsscore op en de maatregel 'vervangen' wordt in een bepaald jaar gepland.

In les 7.2 gaan de inspectieresultaten het MJOP in. Je bepaalt per element welke maatregel nodig is, wanneer en wat die kost, en je combineert onderhoud met verduurzaming. Zo ontstaat een duurzaam MJOP (DMJOP).

• Maatregel: wat ga je doen om het gebrek te verhelpen, of welk onderhoud is in de toekomst nodig als er nu nog geen gebrek is?
• Hoeveelheid: hoeveel van het element heeft onderhoud nodig (m2 vloer, aantal deuren)?
• Kosten: eenheidsprijs maal hoeveelheid geeft de totale kosten.

Een MJOP-overzicht zet per element (codes en hoofdgroepen zoals gevels, daken, kozijnen, schilderwerk, installaties, terrein) de kosten per jaar uiteen, met een totaal per jaar, de btw en het totaal inclusief btw. Terugkerende posten (in het voorbeeld van de tennisvereniging jaarlijks € 360 voor daken) en grote pieken (in dat voorbeeld de posten 'diversen' en terreinafwerkingen) worden zo zichtbaar.

• Een voorbeeldcasus (in de les een MJOP van een tennisvereniging)
• Kengetallen per m2, per strekkende meter of per stuk
• Online richtprijzen en consumentenwebsites, inclusief de kosten van arbeid

Achtergrond is het Klimaatakkoord van 2019: een energieneutrale gebouwde omgeving, in 2030 55% minder CO2-uitstoot en in 2050 klimaatneutraal. Voor kantoren geldt sinds 2023 minimaal energielabel C, op termijn label A.

De Trias energetica en de Trias materia uit les 6.1 vormen de onderbouwing van die keuzes.

De les toont een raamwerk voor circulaire bestaande gebouwen met stromen en waarden. Stromen zijn energie, water, mobiliteit en materialen; daarvoor gelden vijf strategieën: behoud, reduceer de vraag, circulaire instroom, borg toekomstig hergebruik en benut de uitstroom. Waarden zijn maatschappij en cultuur, gezondheid en welzijn, en biodiversiteit en ecosystemen; daarvoor gelden vier strategieën: bescherm, versterk, verbind en waardeer.

De les oefent met drie casussen waarin je strategie, termijn (kort 0 tot 2 jaar, middellang 3 tot 7 jaar, lang 8 tot 20 jaar) en duurzaamheid combineert:

De dia geeft bij deze casussen alleen de vraag (welke strategie, op welke termijn, hoe neem je duurzaamheid mee), geen antwoord. Gebruik de drie principes hierboven en de tabellen met natuurlijke onderhoudsmomenten om zelf een onderbouwde keuze te maken.