Module 1 — Basisprincipes
Investering
Investering
Een grote uitgave aan iets wat je voor een langere periode gebruikt. Bedoeld om geld mee te verdienen, te besparen of te voorkomen dat je geld gaat verliezen.
Op het moment van investeren word je niet armer of rijker. Hetzelfde geldt voor lenen: op het moment van lenen word je niet armer of rijker.
Kosten vs. opbrengsten
Kosten
Aan perioden toegerekende uitgaven. Kosten verlagen je winst.
Opbrengsten
Aan perioden toegerekende ontvangsten. Opbrengsten verhogen je winst.
Typen kosten
| Type | Kenmerken |
|---|---|
| Variabele kosten (v) | Veranderen mee met productie-omvang |
| Vaste (constante) kosten (C) | Blijven gelijk, ongeacht omvang |
| Directe kosten | Direct toe te wijzen aan één product/dienst |
| Indirecte kosten | Niet direct toe te wijzen — verdeeld via opslag |
Onthoud dit altijd
| Post | Kosten? | Uitgave? |
|---|---|---|
| Afschrijving | Ja | Nee |
| Aflossing | Nee | Ja |
| Rente | Ja | Ja |
| Geleend geld | Nooit opbrengst | |
| Voorziening | Ja | Nee |
Module 2 — Financiële overzichten
De balans
Balans
Overzicht van bezittingen en schulden op één bepaald moment. Debet (links) = activa. Credit (rechts) = passiva. Totaal debet = Totaal credit (altijd!).
| DEBET (Activa) | CREDIT (Passiva) |
|---|---|
| Vaste activa | Eigen vermogen |
| Vlottende activa | Voorzieningen |
| — Voorraden | Vreemd vermogen lang |
| — Debiteuren | Vreemd vermogen kort |
| — Te vorderen BTW | — Crediteuren |
| — Liquide middelen | — Te betalen BTW |
EV = Bezittingen - Schulden. Activa worden altijd exclusief BTW op de balans gezet (behalve debiteuren en crediteuren: inclusief BTW).
Resultatenrekening — EBITDA naar EAT
Omzet (q × p, excl. BTW)
− Inkoopwaarde omzet (IWO)
= Brutowinst
− Overige kosten
= EBITDA // vóór rente, belasting, afschrijving
− Afschrijvingen
= EBIT // vóór rente en belasting
− Rentekosten
= EBT // vóór belasting
− Vennootschapsbelasting (EBT × %)
= EAT // nettowinst
Kasstroomoverzicht
Kasstroomoverzicht en liquiditeitsbegroting (terugkijken tegenover vooruitkijken)
Overzicht van alle ontvangsten en uitgaven over een periode. Niet kosten/opbrengsten, maar daadwerkelijke geldstromen. Beginsaldo + ontvangsten - uitgaven = eindsaldo.
Factuurmoment ≠ betaalmoment. Ontvangen/verstuurde rekening = nog géén ontvangst/uitgave. Betaling = wel ontvangst/uitgave.
Module 3 — Kosten en geldstromen
Primaire vs. secundaire geldstromen
Primaire geldstroom
Geldstromen die direct samenhangen met productie en verkoop. Worden gebruikt bij investeringsbeoordelingen (BTP/NCW/ETP).
Secundaire geldstroom
Geldstromen die samenhangen met de vermogensmarkt: leningen, aflossingen, rentebetalingen, aandelenkapitaal, dividend.
Primaire geldstroom (voor investeringsbeoordeling)
= EAT + Rentekosten + Afschrijvingen
// Afschrijving terug: is geen geldstroom (boekhoudkundig).
// Rente terug: hoort bij financiering (secundair),
// niet bij het project zelf — zo blijft de beoordeling
// onafhankelijk van hoe het project gefinancierd wordt.
BTW (omzetbelasting)
Factuurstelsel
BTW boeken op het moment van factuur (niet betaling). Inkoop-BTW terugvragen (te vorderen BTW, debet). Verkoop-BTW afdragen (te betalen BTW, credit).
Excl. BTW → Incl. BTW: bedrag × 1,21
Incl. BTW → Excl. BTW: bedrag / 1,21
BTW-bedrag (21%): excl. × 0,21
BTW-bedrag (9%): excl. × 0,09
Activa en kosten staan altijd EXCLUSIEF BTW op de balans/resultatenrekening. Debiteuren en crediteuren staan INCLUSIEF BTW.
Afschrijving
Afschrijving per jaar = (Aanschafwaarde − Restwaarde) / Aantal jaren
Module 4 — Managen en calculatie
Break-even analyse
TO = q × p // totale opbrengst
TK = (q × v) + C // totale kosten
Break-even: TO = TK
Dekkingsbijdrage = p − v
BEA = C / (p − v) // break-even afzet, altijd ↑ afronden
BEO = BEA × p // break-even omzet (1 product)
Veiligheidsmarge (€) = Werkelijke omzet − BEO
Veiligheidsmarge (%) = VM / WO × 100%
Kostprijsberekeningen
// Integrale kostprijs (per eenheid)
IK = (C / N) + (V / W)
// C/N = constante kosten gedeeld door normaal aantal eenheden
// V/W = variabele kosten gedeeld door werkelijk aantal eenheden
// Beide termen zijn dus al per-eenheid voordat je optelt.
// Enkelvoudige opslagmethode
Opslag% = Totale indirecte kosten / Totale directe kosten × 100%
Kostprijs = DC + (DC × Opslag%)
// Nooit opslagpercentage afronden!
Personeelskosten en uurtarief
Productieve uren berekening
1Contracturen = uren per week × 52
2− Vakantiedagen (dagen × uren/dag)
3− Ziekteverzuim (% van overgebleven uren)
4− Pauze (dagen/week × 52 × pauze-uren/dag)
5− Leegloop (% van overgebleven uren) = Productieve uren
Werkgeverslasten = Brutoloon + vakantiegeld + sociale lasten + overig
Kostprijs/uur = Werkgeverslasten / Productieve uren
Uurtarief = Kostprijs × (1 + overhead%) × (1 + winst%) × (1 + BTW%)
Differentiële calculatie
Differentieel resultaat
Extra opbrengsten − extra kosten door de opdracht. Constante kosten zijn al gedekt en worden NIET meegenomen. Sunk costs worden NIET meegenomen.
Module 5 — Financiële kengetallen
Solvabiliteit (lange termijn)
Wat?
Kan het bedrijf op lange termijn aan zijn financiële verplichtingen voldoen? Interessant voor: directie, leveranciers, banken.
Solvabiliteits% = EV / TV × 100%
Debt ratio = VV / TV
// TV = EV + VV
// Gebruik 1 moment, GEEN gemiddelden!
Liquiditeit (korte termijn)
Wat?
Kan het bedrijf op korte termijn zijn rekeningen betalen? Interessant voor: directie, leveranciers, banken.
NWK = Vlottende activa − Kort VV
CR = Vlottende activa / Kort VV
QR = (Vlottende activa − Voorraden) / Kort VV
// Gebruik 1 moment, GEEN gemiddelden!
// Voorzieningen = GEEN Kort VV
Rentabiliteit
Wat?
Hoeveel rendement behaalt het bedrijf? Gebruik WEL gemiddelden (begin- + eindbalans / 2).
REV = EAT / Gem. EV × 100%
RTV = EBIT / Gem. TV × 100%
KVV = Rente / Gem. VV × 100%
// Gemiddeld VV = (VV begin + VV eind) / 2
Waardecreatiemodel — 6 waarden (FIM MNS)
| Waarde | Wat? | Signaalwoorden |
|---|---|---|
| Financieel | Geld, kapitaal, rendement | budget, winst, schuld, besparing |
| Intellectueel | Kennis, innovatie | training, software, reputatie, data |
| Menselijk | Welzijn eigen medewerkers | gezondheid, veiligheid, motivatie, ziekteverzuim |
| Materieel | Fysieke bezittingen | gebouw, machines, inventaris, apparatuur |
| Natuurlijk | Milieu, duurzaamheid | CO₂, energie, groen, afval, recycling |
| Sociaal-relationeel | Relaties met externen | partnership, leveranciers, klanten, samenwerking |
Module 6 — Investering beoordelen
DPG en BTP
DPG — Differentiële Primaire Geldstromen
Alleen de primaire geldstromen die veranderen door jouw investering.
BTP = optellen DPG's per jaar totdat investering overschreden
BTP maanden = (Benodigd bedrag in jaar / Jaarbedrag) × 12
// Altijd naar BOVEN afronden
// BTP houdt GEEN rekening met tijdswaarde van geld
Tijdswaarde van geld
Geld dat je eerder krijgt is meer waard dan geld dat je later krijgt — omdat je er meer geld van kan maken. Uitgaven zo laat mogelijk, ontvangsten zo vroeg mogelijk.
Toekomstige waarde (TW) = Waarde nu × (1 + r)^n
Contante waarde (CW) = TW / (1 + r)^n
// r = rente/vermogenskostenvoet, n = aantal jaren
NCW en ETP
NCW = Som van alle contante DPG's − Investering
CW jaar 1 = DPG jaar 1 / (1 + r)^1
CW jaar 2 = DPG jaar 2 / (1 + r)^2
...
NCW > 0 → Investering is rendabel ✓
NCW < 0 → Investering haalt rendement niet ✗
ETP — Economische Terugverdienperiode
Zelfde als BTP maar dan met contant gemaakte DPG's. Houdt WEL rekening met tijdswaarde van geld. Verschil: ETP ≥ BTP (want contante waarden zijn lager).
| Methode | Tijdswaarde? |
|---|---|
| BTP | Nee — gebruikt gewone DPG's |
| ETP | Ja — gebruikt contante DPG's |
| NCW | Ja — vergelijkt contante waarden |
Module 7 — FM-economie: TCO en NEN 2748
Total Cost of Ownership (TCO)
TCO
Alle kosten die een product of dienst gedurende zijn hele levensduur veroorzaakt — niet alleen de aankoopprijs. Vooral relevant bij FM-investeringen (gebouwen, installaties, wagenpark, ICT, koffieautomaten).
Drie kostenfasen:
- Pre-transactie — selectie, marktonderzoek, specificeren, aanbesteden
- Transactie — aanschaf, installatie, training
- Post-transactie — gebruik, energie, onderhoud, reparatie, verzekering, afvoer
TCO = Aanschafkosten
+ Som(jaarlijkse exploitatiekosten × levensduur)
+ Onderhouds- en reparatiekosten
+ Eindafvoerkosten
− Restwaarde
De goedkoopste optie bij aankoop is vaak de duurste over de levensduur. TCO maakt dat verschil zichtbaar en is daarmee een betere basis dan kale offertevergelijking.
NEN 2748 — kostenrubricering FM
NEN 2748
Nederlandse norm die facilitaire kosten en prestaties uniform indeelt. Maakt benchmarken mogelijk doordat organisaties dezelfde "categorieën-taal" hanteren.
| Rubriek | Inhoud |
|---|---|
| 1. Huisvesting | Gebouw, terrein, energie, schoonmaak gebouwgebonden, beveiliging |
| 2. Diensten en middelen | Catering, drankvoorziening, werkplekservices, risicobeheersing |
| 3. ICT | Apparatuur, software, telecom, gebruikersondersteuning |
| 4. Externe voorzieningen | Wagenpark, verhuizingen, externe diensten op afstand |
| 5. Facility management | Beleid, planning, control, contractmanagement |
Voorbeeldkengetal: facilitaire kosten per fte per jaar — alleen vergelijkbaar als alle organisaties NEN 2748 gebruiken voor de afbakening.
Benchmarking
- Intern — eigen locaties of jaren naast elkaar leggen (zelfde definities, snel beschikbaar)
- Extern — vergelijken met sectorgenoten via Facility Management Nederland (FMN), branchecijfers of benchmarkdiensten
- Best practice — leren van organisaties die op een KPI excelleren, niet alleen vergelijken
Module 8 — Offertes: van prijsopgave tot tarief
Periode 2 in één oogopslag
Periode 1 ging over investeren (lange termijn). Periode 2 gaat over offertes (korte termijn). Je bekijkt een offerte van twee kanten: als aanbieder die hem opstelt en als inkoper die hem beoordeelt.
| Week | Onderwerp |
|---|---|
| 1 | Algemeen: hoe ziet een offerte eruit? |
| 2 | Loonkosten, productieve uren en uurtarieven |
| 3 | Kostprijs voor een offerte |
| 4 | Beoordelen van een offerte als inkopende partij |
| 5 | Wat als je het zelf zou doen? |
| 6 | Samenhang offertes en investeringen (eenmalige opdrachten) |
| 7 | Oefentoets |
- Eerst de offerte uit elkaar trekken: wat staat erop?
- Dan als aanbieder: hoe komt een offerte tot stand?
- Dan als inkoper: kunnen we het niet beter zelf doen?
- Tot slot afronding en oefentoets.
Wat is een offerte?
Offerte
Een uitgebreide prijsopgave voor een (mogelijke) klant. Je laat zien wat de opdracht kost, hoe je hem wilt uitvoeren en hoe het bedrag is opgebouwd: uit een uurtarief, uit materiaalkosten, of met een toeslag omdat het een spoedklus is. Alleen een bedrag met "vriendelijke groet" is geen offerte.
| Dienst | Product | |
|---|---|---|
| Wat? | Werk dat iemand voor je doet | Iets tastbaars |
| Bewaren? | Nee gedaan of niet gedaan | Ja ook door te verkopen |
| Op de balans? | Nooit altijd kosten | Kan als bezit |
Twee kanten van de offerte
Verkopende kant
Jij biedt catering, schoonmaak, beveiliging of advies aan een klant aan. Je stelt de offerte op en bepaalt de tarieven.
Inkopende kant
Jij koopt die diensten in bij een andere partij, of je doet het zelf. Je beoordeelt de offerte en vraagt je af of zelf doen niet beter is.
| Deelmarkt | Uitbestedingspercentage |
|---|---|
| Schoonmaakdienstverlening | 92% |
| Technisch beheer | 86% |
| Beveiliging | 81% |
Marktonderzoek Twijstra Gudde 2025. Omdat zoveel wordt uitbesteed, heeft een FM'er bijna altijd met offertes te maken.
Verplichte onderdelen van een offerte
- Je bedrijfsgegevens, inclusief KvK-nummer en btw-id
- Gegevens van de klant
- Offertenummer
- Datum en geldigheidsduur
- Beschrijving van de werkzaamheden (omvang van de dienstverlening)
- Prijs per eenheid en aantallen: per uur, functie, stuk, liter, keer of m²
- Totaalprijs exclusief btw en het btw-percentage
- Verwijzing naar je algemene voorwaarden
- Hoe de klant akkoord geeft, bijvoorbeeld een handtekening voor akkoord
Btw is niet voor elke organisatie terug te vragen. Voor sommige organisaties is de btw op een offerte gewoon een kostenpost.
"Onder voorbehoud van wijzigingen" betekent dat de prijzen nog kunnen veranderen.
Rekenvoorbeeld: offerte CleanUp B.V.
De situatie
CleanUp B.V. biedt Facility Education Sciences v.o.f. de terugkerende schoonmaakwerkzaamheden aan voor kalenderjaar 2026. Offertedatum 28-10-2025, vervaldag 27-11-2025: de offerte is dus 30 dagen geldig.
| Omvang dienstverlening | Aantal | Tarief | Totaal excl. |
|---|---|---|---|
| Reiniging 3.500 m² looproutes | 2.000 uur | € 30,55 | € 61.100,00 |
| Reiniging 7.500 m² kantoor en lokalen | 3.000 uur | € 30,55 | € 91.650,00 |
| Reiniging overige ruimtes | 1.000 uur | € 30,55 | € 30.550,00 |
| Reiniging gevelglas (5.700 m²) | 6 beurten | € 4.500,00 | € 27.000,00 |
| Specialistische schoonmaak | 80 uur | € 52,00 | € 4.160,00 |
| Loonkosten toezicht | 650 uur | € 52,00 | € 33.800,00 |
| Bedrag exclusief btw | € 248.260,00 | ||
Regelbedrag = aantal × tarief
2.000 × € 30,55 = € 61.100,00
Bedrag excl. btw = som van de regels = € 248.260,00
Btw (21%) = € 248.260,00 × 0,21 = € 52.134,60
Totaalbedrag = € 248.260,00 + € 52.134,60 = € 300.394,60
// Gevelglas wordt per beurt geprijsd, de rest per uur.
// Onder de offerte staan ook tarieven voor eventueel extra werk.
| Op te vragen bij de klant | Zelf te bepalen |
|---|---|
| 3.500 m² looproutes | € 30,55 schoonmaak categorie 1 |
| 7.500 m² kantoor en lokalen | € 52,00 specialistische schoonmaak |
| 5.700 m² gevelglas | € 52,00 leidinggevende |
Wat heb je nodig om een tarief te bepalen?
1Wat kost een medewerker jou? Uurloon, werkgeverslasten, vakantiegeld en vergoedingen.
2Hoeveel uur werkt die voor je klanten? Start bij de contracturen en houd rekening met verlof, ziekte en pauzes.
3Wat ben je kwijt aan materiaal? Liters schoonmaakmiddel en sponsjes per m² tegen inkoopprijs, plus afschrijving op schoonmaakapparatuur.
4Wat moet je verder nog terugverdienen? Overhead: de directeur, je eigen hoofdkantoor (huur, schoonmaak, receptie, beveiliging, administratie) en marketing.
5Hoeveel winst wil je maken? Het winstpercentage op je tarief, met de vraag of de klant dan niet naar een andere leverancier gaat.
Een offerte vraagt veel voorbereiding. Achter elk tarief zitten loonkosten, inzetbare uren, materiaal, overhead en winst. Hoe je productieve uren, werkgeverslasten en het uurtarief uitrekent, staat in Module 4.